يتلقى سوق الإسكان ضربة أخرى مع ارتفاع حاد في أسعار الفائدة

لاحظ وولف ريختر قبل أسبوع أن طلبات شراء المنازل الجديدة تراجعت بنسبة 21٪ عن مستويات العام السابق. تناقش وول ستريت جورنال وفاينانشال تايمز اليوم أن الارتفاع في أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، وهو الأكثر مفاجأة في السنوات الـ 35 الماضية ، أخذ فجأة الكثير من الهواء خارج سوق الإسكان الذي كان قد أصبح فاضحًا للغاية بسبب عقد أو أكثر من معدلات فائدة منخفضة للغاية.

سيكون تصحيح الإسكان بمثابة ضربة كبيرة أخرى على رأس أسعار الطاقة والغذاء المرتفعة وأعداد النقص المتزايدة. لقد حذرنا من أنه قبل كل شيء ، ترجع هذه المشكلات إلى مشكلات جانب العرض: رد الفعل العكسي للعقوبات الروسية ، والتأثير المستمر لـ Covid (تقلص القوى العاملة بسبب التقاعد المبكر وطول مدة Covid ، وتخلي بعض العمال عن أصحاب العمل المعرضين لمخاطر عالية ، بالإضافة إلى العرض. انقطاع السلسلة خارج الصين) ، ومشاكل الإمداد الموجودة مسبقًا (الموانئ المزدحمة ، ونقص مزمن في سائق الشاحنة ، وأزمة الديزل). لقد اعتادت الولايات المتحدة والاقتصاد المتقدم على معدلات الرهن العقاري المنخفضة بشكل مصطنع ليس فقط بسبب سياسات ZIRP-y ولكن أيضًا يسعى الاحتياطي الفيدرالي على وجه التحديد إلى خفض فروق الرهون العقارية على سندات الخزانة عن طريق شراء سندات Freddie و Fannie كجزء من التيسير الكمي. عندما كنت أصغر سنًا ، كانت نسبة 6٪ رخيصة جدًا للرهن العقاري. يبدو الآن مرتفعًا بشكل كارثي:

وارتفع متوسط ​​السعر الثابت لثلاثين عاما الأسبوع الماضي إلى 5.78٪. كان ذلك قبل رفع سعر الفائدة الفيدرالي بمقدار 75 نقطة أساس هذا الأسبوع.

تذكر أن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان مهتمًا بشدة بدفع سوق الإسكان بعد الأزمة لتعزيز أسعار المساكن ، مما سيقلل عدد الرهون العقارية المغمورة بالمياه ويساعد في إنقاذ محافظ الرهن العقاري الثانية للبنوك الكبرى. وكان الدافع الآخر هو تحفيز الإنفاق المرتبط “بتأثير الثروة”. الزيادات في أسعار العقارات السكنية لها تأثير أكبر بكثير من مكاسب أسعار الأسهم.

وبالطبع ، فإن التأثير المباشر لمبيعات المساكن ، الجديدة والقائمة على حد سواء ، مهم للاقتصاد: بناء المنازل وتجديدها ، والمفروشات الجديدة ، وتكاليف النقل ، ورسوم السمسار والمصرفية … الكثير من المال يتحرك!

لذا فإن تمزيق الملابس أمر مفهوم. من Financial Times:

بدأ الاعتدال في الظهور بالفعل في البيانات: انخفض معدل بناء المنازل الجديدة في الولايات المتحدة في مايو إلى أبطأ وتيرة منذ أبريل 2021.

تراجعت بدايات الإسكان في الولايات المتحدة بنسبة 14.4 في المائة شهريًا إلى وتيرة سنوية تبلغ 1.5 مليون ، وفقًا لوزارة التجارة. وتراجعت رخص البناء ، التي تعتبر مؤشرًا رئيسيًا لسوق الإسكان ، بنسبة 7 في المائة عن الشهر السابق إلى وتيرة سنوية تبلغ 1.69 مليون.

تراجعت المعنويات بين شركات بناء المساكن للشهر السادس على التوالي في يونيو ، حيث أدى التضخم وارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى إضعاف الطلب على المنازل الجديدة.

بدأ البائعون أيضًا في تدوين الملاحظات ، حيث ذكرت Redfin يوم الخميس أن عدد المنازل المعروضة للبيع مع انخفاض الأسعار وصل إلى مستوى قياسي بلغ 22.4 في المائة في الأسابيع الأربعة التي انتهت في 12 حزيران (يونيو).

جادل متفائل بأن ارتفاع الاحتياطي الفيدرالي بمقدار 75 نقطة أساس قد لا ينعكس بالكامل في زيادات أسعار الرهن العقاري ، حيث يتم تسعيرها من “بطن المنحنى” كما هو الحال في سندات الخزانة لمدة عشر سنوات. قال أحد قراء وول ستريت جورنال في قسم التعليقات أن الرهن العقاري ديلي نيوز كان يقتبس 6.05٪ ، وهو ما يمثل زيادة أقل من ارتفاع الاحتياطي الفيدرالي.

أعطت المجلة مزيدًا من الألوان لتأثير ارتفاع أسعار الفائدة:

لا تتحرك معدلات الرهن العقاري تلقائيًا عندما يرفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ، لكنها تتأثر بشدة بها. ارتفع معدل الفائدة قصير الأجل الذي يسيطر عليه بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل مباشر بمقدار 1.5 نقطة مئوية هذا العام. ارتفع متوسط ​​معدل الرهن العقاري بنحو 2.7 نقطة مئوية ، وهي أكبر زيادة من نوعها منذ عقود.

ترتبط معدلات الرهن العقاري ارتباطًا وثيقًا بعائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات ، والذي يميل إلى التحرك جنبًا إلى جنب مع التوقعات الخاصة بسعر الفائدة القياسي لبنك الاحتياطي الفيدرالي. بلغ العائد على 10 سنوات هذا الأسبوع أعلى مستوى له منذ 2011 ، بعد أن تضاعف هذا العام بسبب تصاعد الرهانات على زيادات أسعار الفائدة….

دفع مشترو المنازل في مايو حوالي 740 دولارًا شهريًا لتمويل منزل متوسط ​​السعر في الولايات المتحدة مقارنة بما كانوا عليه في مايو 2021 ، عندما كانت الأسعار أقرب إلى 3٪ وكانت الأسعار أقل ، وفقًا لموقع Realtor.com.

لاحظ أن المجلة تستمر بحساب مفرط التبسيط:

تراجعت مبيعات المنازل القائمة إلى أضعف وتيرة لها منذ ما يقرب من عامين في أبريل. ولكن مع تنافس الكثير من المشترين على عدد قليل جدًا من المنازل ، استمرت الأسعار في الارتفاع.

هذا ليس صحيحًا تمامًا. أظهر وولف ريختر أن السبب الأكبر لارتفاع متوسط ​​الأسعار هو انخفاض القاع من السوق. سيؤدي الانكماش المفاجئ في مبيعات المنازل الأرخص ثمناً مقابل المنازل ذات الأسعار المرتفعة إلى ارتفاع المتوسط. بعد قولي هذا ، في هذا الغطاء ، تستمر الأسعار في الارتفاع. ارتفع المعدل الحالي لهذا المنزل بنسبة 1٪ مقارنة بالأسبوع الماضي و 29٪ عن شهر يناير. من المسلم به أنه كان هناك نقص طويل الأمد في المخزون هنا والكثير من الطلب على هذه الضاحية ، نظرًا لأنها تضم ​​أفضل منطقة تعليمية في الولاية.

مع انخفاض مبيعات التجزئة بشكل غير متوقع في مايو ، قد يبطئ بنك الاحتياطي الفيدرالي وتيرة الزيادات إذا رأى علامات أخرى على الضعف الاقتصادي. ولكن إذا كان هدفهم هو إبطاء الاقتصاد بدرجة كافية لخفض أسعار الغاز والطاقة ، فسوف يتطلب الأمر الكثير من “تدمير الطلب” كما هو الحال في قتل الدخل ، لتحقيق ذلك.

طباعة ودية ، PDF والبريد الإلكتروني

You may also like...