كيف تعيد حكومات الولايات تصور الإسكان العام الأمريكي

ماذا لو كان أحد الإجابات على أزمة الإسكان في أمريكا هو شيء يحدق في وجهنا؟

الإسكان العام – ولكن ليس بالضبط النوع الذي يفكر فيه معظم الناس.

حتى قبل الوباء ، كان لدى البلاد عدد قليل جدًا من المنازل المتاحة للشراء أو الإيجار. كانت أسعار المساكن تلتهم أجزاء أكبر من ميزانيات الناس كل عام – وكان ذلك كله قبل أن يبدأ التضخم في إحداث فوضى في الحسابات المصرفية الأمريكية. الآن ، مع قيام مجلس الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة لمحاولة كبح جماح التضخم ، فإن إحدى النتائج المؤسفة التي يمكن التنبؤ بها تمامًا هي تخفيض بناء المنازل. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، يتطلع عدد أقل من الناس إلى الشراء ، مما يعني أن عددًا أقل من المطورين من القطاع الخاص يطلقون مشاريع مقارنة بالعام الماضي ، غير مستعدين للمخاطرة بعدم الحصول على مشتر. يحذر خبراء الإسكان من أنه كلما طال أمد كل هذا ، كلما كان من الصعب البدء في مشاريع جديدة لاحقًا ، مما يؤدي إلى تفاقم النقص الخطير في المساكن بالفعل.

لمنع هذا الدوامة القاتمة ، يوجه عدد صغير ولكن متزايد من المحللين والمشرعين أنظارهم إلى فكرة سقطت في الغالب غير محبذة على مدى السنوات الخمسين الماضية: ماذا لو تدخلت الحكومة لتطوير مساكنها الخاصة؟ على وجه التحديد ، حكومات الولايات والحكومات المحلية.

في يونيو / حزيران ، وافق المجلس التشريعي لولاية رود آيلاند على 10 ملايين دولار في ميزانيتها الحكومية لبرنامج تجريبي جديد لبناء مساكن عامة مختلطة الدخل. إنها واحدة من العديد من حكومات الولايات والحكومات المحلية التي بدأت في الدخول في لعبة كانت تاريخياً من اختصاص الحكومة الفيدرالية.

جوزيف شيكارتشي ، وهو ديمقراطي يشغل منصب رئيس مجلس النواب القوي في الولاية ، دفع لإدراج هذا التمويل كطريقة واحدة لمعالجة أزمة الإسكان الميسور التكلفة في رود آيلاند. “أعتقد أن هيئات الإسكان في رود آيلاند هي واحدة من أفضل الأسرار المحفوظة. إنهم ينتجون مساكن نظيفة وبأسعار معقولة وذات دخل منخفض يتم صيانتها جيدًا وذات جودة عالية ، “قال لـ Vox. “لذا مع هذه العشرة ملايين دولار ، نريد أن نرى ما إذا كانت هناك شهية لتحفيز سلطات الإسكان على زيادة مخزون الإسكان لديهم.”

نجحت الحكومات في معالجة النقص في المساكن السابقة من خلال المساكن المطورة علنًا في أماكن مثل فيينا وفنلندا وسنغافورة ، ولكن الاستشهاد بهذه الأمثلة غالبًا ما يؤدي إلى عيون زجاجية وشكوك مرهقة في أن مثل هذه النماذج يمكن أن تنجح في أي وقت في الولايات المتحدة ، مع أنظمة الرعاية الاجتماعية الضئيلة لدينا. مواقفنا الثقافية القوية تجاه ملكية المنازل الخاصة. أمريكا كما عانت 958000 وحدة من المساكن العامة الفيدرالية لفترة طويلة من مشاكل السمعة الحقيقية والمبالغ فيها ، حيث يُنظر إلى العديد منها على أنها قبيحة أو قذرة أو غير آمنة. قلة هم الذين يفهمون أن العديد من مشاكل الإسكان العام على النمط الأمريكي كانت مرتبطة بالقواعد التي أقرها الكونجرس منذ ما يقرب من 100 عام والتي أعاقت نجاحه وشعبيته بشكل متوقع ، وقواعد مثل تقييد الإسكان للفقراء للغاية فقط.

قال أليكس لي: “هناك شك حقيقي في أن الحكومات يمكن أن تفعل الأشياء بشكل جيد ، وهناك وصمة عار من الإسكان العام الأمريكي مدفوعة بخيارات السياسة العنصرية والطبقية التي قوضت الإسكان العام هنا بطرق لم تفعلها برامج الإسكان العام الأوروبية والآسيوية” ، ممثل ولاية كاليفورنيا ، الذي قدم مشروع قانون هذا العام لإنشاء مساكن جديدة ذات دخل مختلط مملوكة للقطاع العام.

يفضل لي مصطلح “الإسكان الاجتماعي” – للمساعدة في تمييز رؤيته عن الإسكان العام المنفصل والمقيّد الدخل والذي يعاني من نقص التمويل والذي حدد النموذج الأمريكي. وأضاف: “لكن مجرد ارتكاب أخطاء لا يعني أنه محكوم علينا بتكرارها”.

حصل تشريع لي على دعم واسع من الدوائر الانتخابية القوية في كاليفورنيا ، وتم تمريره من خلال كل من غرفته ولجنة الإسكان في مجلس الشيوخ بالولاية. على الرغم من أن مشروع القانون الخاص به قد توقف الآن ، يقول الخبراء إنه ذهب إلى أبعد مما توقعه أي شخص في أول محاولة له ، وتعهد لي بمواصلة الدفع العام المقبل.

في كولورادو ، أقر المشرعون للتو مشروع قانون لإنشاء مكتب جديد في الولاية لتطوير 3500 وحدة سكنية جديدة تستهدف أسر الطبقة المتوسطة. وفي هاواي ، أقر المشرعون مؤخرًا العديد من مشاريع القوانين التي تسهل على الولاية بناء شقق سكنية مختلطة الدخل بعقود إيجار لمدة 99 عامًا ، على غرار الطريقة التي يعمل بها الإسكان العام في سنغافورة.

ولكن حيث يظهر هذا النموذج بالفعل بشكل أوضح قدرة الحكومة على زيادة المعروض من المساكن في مقاطعة مونتغومري بولاية ماريلاند – وهي ضاحية تقع خارج واشنطن العاصمة مباشرة. هيئة الإسكان العامة المحلية هناك في طريقها لبناء ما يقرب من 9000 شقة جديدة ذات دخل مختلط مملوكة للقطاع العام على مدى السنوات القادمة ، من خلال الاستفادة من مبالغ صغيرة نسبيًا من المال العام لإنشاء صندوق متجدد يمكنه تمويل تكاليف البناء قصيرة الأجل. من المقرر أن يتم الانتهاء من أحد مشاريعهم الأولية – 268 وحدة سكنية جديدة تقع بالقرب من خط النقل السريع للحافلات – هذا العام.

قال زاكاري ماركس ، كبير مسؤولي العقارات في سلطة الإسكان في مقاطعة مونتغومري: “ما يعجبني في ما نقوم به هو أن كل ما فعلناه بشكل فعال هو الاستيلاء على نموذج العقارات الأمريكية الخاصة”. “نحن نستبدل المستثمرين من وول ستريت ، الأموال الكبيرة من دالاس.”

ليس لدى حكومات الولايات والحكومات المحلية أفضل سجل حافل في تطوير مساكن جديدة ميسورة التكلفة بسرعة ، وتفتقر معظم هيئات الإسكان العامة إلى موظفين مثل ماركس ، من ذوي الخبرة في هذا النوع من الاستحواذ على العقارات. لكن يمكن للقطاع العام أن يبدأ بالاعتراف بأن لديه الأدوات والموارد التي تجعل من السهل البناء حتى في الفترات الاقتصادية الضعيفة ، بالإضافة إلى عدم وجود مستثمر شره لإرضائه في نهاية المشروع. يمكن للحكومات أن تتدخل الآن لشراء مساكن نصف مكتملة من الشركات التي تجد نفسها فجأة غير قادرة على جعل حسابات التمويل الخاصة بها تعمل.

يشتمل تطوير Hillandale Gateway في مقاطعة مونتغومري بولاية ماريلاند على مساكن ميسورة التكلفة. لقد حصلت للتو على الموافقة على التصريح ومن المقرر أن يبدأ العمل في الموقع في أوائل العام المقبل.
لجنة فرص الإسكان في مقاطعة مونتغومري

في حين أن مقاطعة مونتغومري هي منطقة ليبرالية في ولاية زرقاء ، يلاحظ ماركس أنه لا يوجد شيء حول ما يفعلونه مع صندوق إنتاج الإسكان الذي يعتمد بشكل كبير على الإعانات الحكومية ، وهو أمر نموذجي لمشاريع الإسكان التقليدية ذات الأسعار المعقولة. وقال: “هذا النوع من المشاريع أفضل لدافعي الضرائب ، فهو يتجنب تركيز الفقر ، وهو رأسمالي للغاية من وجهة نظري”. “الكثير من هذا يقنع الحكومات أنك لا تعرف حتى مدى قوتك في الواقع.”

يمكن للدول أن تصبح مطورين عموميين بطرق مختلفة

عندما تم انتخاب ميغان كالمان لأول مرة لعضوية مجلس شيوخ ولاية رود آيلاند في عام 2020 ، كانت تعلم أنها تريد التركيز على الإسكان. أدى الوباء إلى تكثيف انعدام الأمن السكني في منطقتها ، واحتلت رود آيلاند مرتبة بالقرب من القاع على الصعيد الوطني لبناء وحدات جديدة. وبينما كان قانون أوائل التسعينيات يشترط بالفعل أن يكون لكل مدينة وبلدة رود آيلاند ما لا يقل عن 10 في المائة من مساكنها ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​، فإن ست بلدية فقط من أصل 39 بلدية حققت هذا الهدف في عام 2020.

وقال كالمان إن هذا كله أظهر أن هناك حاجة إلى إجراءات أكثر عدوانية من جانب الدولة. بدعم من Reclaim RI ، وهي مجموعة ناشطة شكلها قادة حملة بيرني ساندرز الرئاسية لعام 2020 ، اقترح كالمان قانون إنشاء المنازل ، وهو تشريع لإطلاق وكالة حكومية جديدة يمكنها بناء وامتلاك وتشغيل المساكن.

وأوضح كالمان أن الفكرة تتمثل في وجود وكالة يمكنها وضع خطط ليس فقط لزيادة المعروض من المساكن ولكن أيضًا لصيانة وإصلاح المساكن الموجودة. لقد قدمتها قرب نهاية جلسة هذا العام ، وعلى الرغم من أنها لم تنجح ، فقد حظيت بدعم كبير ، بما في ذلك رئيس مجلس الشيوخ في رود آيلاند دومينيك روجريو. يعتقد كالمان أنهم في وضع جيد لتجاوز خط النهاية في عام 2023.

“كيف سيبدو أن يكون لديك نظام حيث الوحدات المؤجرة تديرها الدولة ، وتندرج ضمن فئة الصالح العام التي يمكن للناس الاستفادة منها؟” هي سألت. “أعتقد أن هذا اقتراح مثير للاهتمام حقًا وشيء أنا متحمس حقًا لدعمه ومعرفة كيفية عمله.”

أخبر أندرو فريدسون ، عضو مجلس مقاطعة مونتغومري الذي كان يقود الجهود في ماريلاند لمعالجة نقص الإسكان في منطقته ، لـ Vox أنه يدعم فكرة التنمية العامة لأنه “يوجد الآن إدراك وفهم أوسع بكثير” بأن الحكومات يجب أن تكون أكثر عدوانية. وقال: “الوضع الراهن وحتى التحسينات الهامشية لن تقترب من تلبية الحاجة”.

في الواقع ، لم تحاول الدول عادةً أيًا من ذلك. في حين أن الولايات منذ الثمانينيات قامت بدور قيادي في تمويل وإدارة المساكن المؤجرة بأسعار معقولة ، فإن تطوير وامتلاك الإسكان المختلط الدخل لم يكن شيئًا فعلته الحكومات في الولايات المتحدة ، أو حتى تعتبره مسؤوليتها.

قال مارك شيلبورن ، مستشار سياسة الإسكان القومي ، إن فكرة المطور العام تبشر بالخير. قال: “من النادر جدًا أن يكون لدى شخص ما فكرة جديدة حقًا في هذا الفضاء”. “لقد قيلت كل فكرة تقريبًا من قبل – ومن يدري ، ربما في وقت ما من التاريخ كان لدى شخص ما نفس المفهوم وقد نسينا جميعًا – لكنني سأقول أن هذا يبدو وكأنه فكرة جديدة اليوم.” وأضاف شيلبورن أن المفهوم “يمكن أن يكون قابلاً للتطبيق بشكل مطلق” إذا تم وضع التشريع المخوّل بشكل صحيح ومرن.

يقود بول ويليامز ، مؤسس ومدير مركز المشروعات العامة ، وهو مؤسسة فكرية تم إطلاقها مؤخرًا ، جهودًا للترويج لفكرة مطوري الإسكان العام والمحلي على مستوى الولاية.

إنه ليس حلًا فوريًا – وكتب في مقال في أغسطس الماضي عن حل أزمة الإسكان ، “الخروج من هذه الفوضى سيستغرق ما لا يقل عن 20 عامًا” – لكنه أحد الحلول الوحيدة القابلة للتطبيق التي يراها.

قال ويليامز لـ Vox: “لن يمول الكونجرس الإسكان العام الجديد ، ولا يمكننا حتى حملهم على تمويل تراكم رأس المال” ، مشيرًا إلى مليارات الدولارات اللازمة للإصلاحات المعلقة وصيانة الوحدات السكنية الفيدرالية القائمة. “لذا فإن إقناع الحكومات المحلية وحكومات الولايات بإنشاء مؤسسات عامة للقيام بالتنمية العامة هو ما أراه وسيلة للمضي قدمًا بهذا الأمر.”

الدول تعيد اكتشاف مصلحتها الذاتية

لماذا تراجعت الدول عن تطوير مساكنها الميسورة التكلفة على أي حال؟ يرجع جزء من السبب إلى أن الحكومة الفيدرالية قد اتخذت قرارًا بشأن قانون الإسكان لعام 1937 و 1949 ، وأنشأت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية في عام 1965. كانت الولايات والحكومات المحلية سعيدة بالسماح لـ HUD بتولي زمام الأمور ، ولكن عندما بدأ الإسكان العام الفيدرالي يفقد الدعم في الكونجرس في السبعينيات ، وخفضت إدارات ريغان وكلينتون ميزانية HUD في الثمانينيات والتسعينيات ، لم تكن هناك بنية تحتية حكومية ومحلية حقيقية لملء الفراغ.

أشار شيكارتشي ، المتحدث باسم رود آيلاند هاوس ، إلى أن الإسكان كان دائمًا مشكلة صعبة ومعقدة ، وعلى المستوى المحلي ، ترفض العديد من المجتمعات أي تلميح لبناء مساكن ميسورة التكلفة والزيادات الضريبية المرتبطة بها. وقال: “كثير من الناس لا يريدون ذلك لأنهم يعتقدون أن الإسكان ميسور التكلفة يعني المزيد من حركة المرور أو التقليل من قيمة المنزل أو الجريمة أو المخدرات أو الأشخاص ذوي الدخل المنخفض”. وأعتقد أن حكومة الولاية تعكس هذه الآراء. لدينا دورات انتخابية مدتها سنتان ويعكس المشرعون الجمهور “.

ولكن على الرغم من مواقف NIMBY هذه ، بدأ بعض صانعي السياسة المحليين في إدراك مصلحتهم الذاتية في زيادة تطوير الإسكان ، والاستفادة من الأدوات والملكية العامة التي يمكن أن تخلق قيمة وإعادة استثمارها في المجتمع.

“كلاهما لأنه ليس علينا تلبية متطلبات عائد القطاع الخاص ، ولأنه من الأسهل بكثير وضع سياسة للأشياء التي تمتلكها ، كل ذلك [revenue] قال ماركس ، من مقاطعة مونتغمري. “أتحدث في كثير من الأحيان مع الناس حول الفوائد قصيرة المدى [of our development model]، ولكن بصراحة أكبر فائدة هي تلك القيمة التي نخلقها ببطء شديد على مدى 20 عامًا ، بحيث يكون لدى الأشخاص الذين يجلسون على مقعدي خلال عقدين أو ثلاثة عقود الكثير من الموارد التي يمكن تحقيقها بواسطتهم بعد ذلك ، لمواصلة بعثة.”

يقول ستانلي تشانغ ، عضو مجلس الشيوخ عن ولاية هاواي الذي يقود الجهود في ولايته لتعزيز الإسكان الاجتماعي ، إنه قضى الكثير من الوقت في زيارة أماكن مثل فيينا وسنغافورة لفهم المناطق التي حلت بالفعل مشكلة نقص المساكن. قال تشانج: “لا أجادل في أنه يجب نسخ ولصق ، لكنني أعتقد أنه يجب علينا تعلم الدروس من هذه الأماكن”.

تقول كالمان ، عضو مجلس الشيوخ عن ولاية رود آيلاند ، إنها لا تنظر إلى مشروع قانون المطوِّر العام الذي اقترحته على أنه مصدر دخل للولاية ، على الرغم من اعترافها بأنه قد يتحول بالفعل إلى مشروع قانون. قالت: “بالنسبة لي ، يتعلق الأمر بالدرجة الأولى بتصعيد الدولة”. “لحل مشكلة الإسكان التي تؤثر على أعداد هائلة من الناس.”

You may also like...